Un impianto essenziale che rientra tra le parti comuni
L’autoclave condominiale, insieme al serbatoio, alle pompe e ai sistemi di regolazione, rappresenta un’infrastruttura indispensabile per garantire pressione costante e continuità nell’erogazione dell’acqua, soprattutto negli edifici multipiano o nelle zone in cui la rete pubblica non assicura un flusso adeguato.
Quando l’impianto serve l’intero stabile, esso rientra a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio previste dall’articolo 1117 del Codice civile, in quanto destinato a soddisfare un’esigenza primaria di tutti i proprietari.
Di conseguenza, la regola ordinaria per la ripartizione dei costi è quella stabilita dall’articolo 1123, che attribuisce le spese ai condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questo principio è stato più volte richiamato anche in sede giurisprudenziale: la Cassazione ha ribadito che gli impianti idrici centralizzati, inclusa l’autoclave, rappresentano beni comuni e i relativi oneri devono essere ripartiti in base al valore delle singole unità immobiliari.
I casi in cui non valgono i millesimi di proprietà
Esistono situazioni particolari in cui la ripartizione delle spese non segue il criterio generale.
La normativa, infatti, riconosce che la contribuzione deve essere collegata all’effettiva utilità che ciascun condomino ricava dall’impianto.
Impianto utilizzato solo da una parte dei condòmini
In alcuni complessi edilizi, l’autoclave serve esclusivamente:
- i piani alti
- una sola scala
- determinate unità immobiliari collegate a un circuito autonomo
In questi casi si applica il secondo comma dell’articolo 1123, secondo cui contribuiscono solo i proprietari che traggono beneficio concreto dal servizio. La giurisprudenza ha più volte confermato questo orientamento, riconoscendo che non è equo imporre costi a chi non utilizza l’impianto.
Edifici con più autoclavi indipendenti
Nei condomìni articolati in più corpi scala o con impianti separati, ciascun gruppo di utenti sostiene:
- costi di installazione
- oneri di manutenzione
- consumi elettrici
relativi esclusivamente alla propria autoclave.
Ogni scala, di fatto, può avere un bilancio autonomo per le spese idriche e per l’energia necessaria al funzionamento del sistema.
Come dividere i consumi elettrici dell’autoclave
L’energia elettrica necessaria ad alimentare pompe e sistemi di controllo rappresenta una voce significativa nel bilancio condominiale.
In assenza di previsioni specifiche nel regolamento, tali costi vengono ripartiti secondo i millesimi, al pari delle altre spese di gestione.
Se l’impianto non è utilizzato da tutti, i consumi vengono imputati esclusivamente agli utenti serviti, seguendo la medesima logica prevista per gli altri oneri.
Ruolo del regolamento condominiale e limiti delle delibere
Il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità, può stabilire criteri diversi di ripartizione, purché non violino i principi generali del Codice civile.
Può, ad esempio, introdurre:
- tabelle millesimali specifiche per l’autoclave
- criteri basati su utilizzo o caratteristiche strutturali
- ripartizioni differenziate per gruppi di unità immobiliari
Una delibera assembleare ordinaria, invece, non può modificare i millesimi né imporre a un gruppo di condòmini spese maggiori senza una base legale o regolamentare.
Decisioni che alterano l’equilibrio tra i diritti dei proprietari rischiano di essere dichiarate nulle, specialmente quando attribuiscono costi a soggetti che non traggono utilità dall’impianto.
