Il paradosso dei tassi in calo e dei mutui in rialzo
Negli ultimi mesi il contesto monetario europeo ha mostrato segnali di allentamento. Dalla fine del 2024, la Banca Centrale Europea ha ridotto i tassi ufficiali di 100 punti base, portandoli dal 3% al 2%. Nello stesso periodo, lo spread tra Btp e Bund si è drasticamente ridotto, passando da circa 150 punti a meno di 60 punti, mentre l’inflazione, che nel 2022 aveva toccato livelli prossimi al 9%, si è stabilizzata sotto il 2%.
Eppure, chi oggi valuta l’acquisto di un’abitazione si trova davanti a un quadro poco incoraggiante: i mutui a tasso fisso si stanno nuovamente avvicinando al 4%, mentre quelli a tasso variabile restano solo leggermente più bassi. I livelli prossimi all’1%, diffusi negli anni precedenti, appaiono ormai fuori portata.
Prezzi delle case ancora su livelli elevati
Uno dei fattori chiave è rappresentato dal costo degli immobili, che continua a mantenersi su valori molto alti. Dopo la pandemia, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti in modo significativo, soprattutto nei grandi centri urbani, senza registrare correzioni rilevanti.
Questo significa che, a parità di reddito, l’importo da finanziare resta elevato. Il risultato è un mutuo più oneroso sia in termini di capitale sia di interessi, indipendentemente dal lieve allentamento monetario deciso a livello europeo.
Redditi in recupero, ma non abbastanza
Sul fronte dei redditi, la situazione resta fragile. Grazie a tagli fiscali e misure di sostegno, gli stipendi hanno recuperato parte del potere d’acquisto perso durante la fase inflattiva. Tuttavia, l’aumento delle retribuzioni è stato inferiore alla crescita dei prezzi delle case, ampliando il divario tra capacità di spesa delle famiglie e valore degli immobili.
Per molti nuclei familiari, questo squilibrio si traduce in una maggiore esposizione al debito e in una più elevata sensibilità alle variazioni dei tassi di interesse.
Geopolitica e debito pubblico influenzano i tassi
Un altro elemento determinante è il contesto geopolitico internazionale. Le tensioni globali hanno innescato un aumento delle spese pubbliche, in particolare nel settore della difesa, finanziate attraverso nuovo debito.
Un esempio emblematico è la Germania: il Bund, tradizionalmente considerato il titolo a basso rendimento per eccellenza, ha visto risalire i propri rendimenti in seguito ai piani di spesa annunciati da Berlino. Rendimenti più alti sui titoli di Stato si riflettono inevitabilmente su tassi di interesse più elevati lungo tutta la curva, inclusi quelli applicati ai mutui.
Il peso delle aspettative di lungo periodo
I mutui ipotecari hanno durate tipicamente comprese tra 10 e 20 anni, e i loro tassi dipendono più dalle aspettative di mercato sul lungo termine che dalle decisioni di breve periodo delle banche centrali.
Per questo motivo, i recenti tagli dei tassi ufficiali hanno avuto un impatto limitato sui finanziamenti immobiliari. Il costo del mutuo riflette soprattutto le previsioni su inflazione, crescita e sostenibilità del debito pubblico nei prossimi anni, più che le condizioni monetarie immediate.
Domanda di mutui in rallentamento
I dati più recenti mostrano un progressivo rallentamento della domanda. Nel primo semestre del 2025, le richieste di mutuo erano cresciute del 20% su base annua. Nei primi nove mesi, l’aumento si è ridotto al 16%, per poi chiudere l’anno con un incremento più contenuto, pari al 12%.
Questo andamento segnala una maggiore prudenza delle famiglie, scoraggiate da costi di finanziamento ancora elevati e da prospettive economiche incerte.
Il ruolo dell’Eurirs nei mutui a tasso fisso
Un indicatore centrale per comprendere l’andamento dei mutui è l’Eurirs a 20 anni, il parametro utilizzato dalle banche per coprirsi dal rischio di variazione dei tassi e definire le condizioni dei mutui a tasso fisso.
Nel 2023, l’Eurirs a 20 anni aveva superato il 4%. Nel corso del 2024 è sceso progressivamente, toccando circa il 2,5% a luglio. Tuttavia, nella seconda parte del 2025 ha invertito la rotta, risalendo intorno al 3% e oltre, con proiezioni che indicano un possibile ritorno verso il 4%.
Le strategie delle banche italiane
Le banche hanno reagito a questo scenario rallentando la riduzione dei tassi applicati alla clientela già dalla fine del 2024, nonostante le politiche più accomodanti della banca centrale. L’atteggiamento prudente riflette la necessità di proteggersi da un contesto di maggiore incertezza e da costi di raccolta ancora elevati sui mercati finanziari.
