Norme Europee e Nuovi Parametri di Valutazione
Le recenti trasformazioni normative introdotte dall’Unione Europea stanno rivoluzionando il modo in cui gli istituti finanziari valutano gli immobili posti a garanzia dei mutui. Con l’entrata in vigore del regolamento Crr3, che recepisce le regole di Basilea III, il valore dell’abitazione non viene più considerato solo nella sua dimensione di mercato, ma attraverso il nuovo indicatore del property value.
Si tratta di una stima prudenziale che proietta nel futuro il potenziale valore dell’immobile, coprendo orizzonti temporali lunghi quanto la durata del finanziamento, spesso pari a 20–30 anni.
Il criterio tiene conto non solo delle dinamiche dei cicli immobiliari, ma anche dell’esposizione ai rischi legati alla transizione ecologica e ai cambiamenti climatici. Più una casa è efficiente, meno rischia di perdere valore: un principio destinato a incidere profondamente sul mercato italiano.
Come Viene Calcolato il Property Value
Il nuovo parametro poggia su tre pilastri principali: andamento storico dei prezzi, rischi legati alla decarbonizzazione e vulnerabilità dell’immobile rispetto a eventi climatici estremi.
Lo studio realizzato da Nomisma mostra che la riduzione attesa del valore nel lungo periodo oscillerebbe tra –4,2% e –6,2% nell’arco di 30 anni.
La perdita potenziale varia in base alla tipologia di Comune:
- –4,50% nei capoluoghi di provincia;
- calo più contenuto nelle città metropolitane;
- –6,25% nei Comuni minori;
- –4,24% nelle località turistiche, sostenute da una domanda stabile.
La stima si rivela particolarmente problematica in Italia, dove solo il 20% degli immobili residenziali rientra nelle classi energetiche A4–B, mentre gli edifici meno performanti (classi F–G) rappresentano il 45,3%, con un miglioramento minimo registrato nell’ultimo anno.
Il comparto non residenziale mostra la stessa polarizzazione: edifici virtuosi al 20%, strutture energivore al 30,9%.
Dal punto di vista della sicurezza ambientale, il quadro è ancora più critico: secondo l’Ispra, il 94,5% dei Comuni italiani presenta un’esposizione a frane, alluvioni, erosione costiera o valanghe, un dato che incide negativamente sulle valutazioni prudenziali.
Effetti sui Mutui e Sulle Politiche delle Banche
Il nuovo sistema non interviene direttamente sulle condizioni offerte ai clienti, ma modifica gli obblighi di accantonamento delle banche: un property value inferiore implica un rischio maggiore, e quindi un fabbisogno di capitale più elevato da parte degli istituti.
Il settore sta ancora monitorando l’impatto effettivo, ma gli operatori temono che il costo dei prestiti possa aumentare per gli immobili meno efficienti.
Le abitazioni performanti, più costose in fase di acquisto — tra 500 e 700 euro in più al metro secondo elaborazioni del settore — permettono di accedere a mutui più favorevoli. Le simulazioni mostrano che un mutuo “green” può generare un risparmio fino a 4.500 euro nell’arco di 25 anni.
Chi non può permettersi una casa energeticamente avanzata rischia quindi di affrontare condizioni economiche meno vantaggiose o un accesso al credito più complicato.
La Direttiva Case Green e Gli Investimenti Richiesti
Parallelamente, incombe la direttiva europea sulle Case green, che dovrà essere recepita entro maggio. Gli Stati membri dovranno definire un piano per avviare la ristrutturazione del patrimonio edilizio verso l’obiettivo “zero emissioni”.
Il settore residenziale dovrà migliorare l’uso dell’energia primaria di almeno il 16% entro il 2030, prendendo come riferimento l’anno 2020.
Uno degli strumenti chiave sarà l’adozione del passaporto di ristrutturazione, una sorta di cronoprogramma personalizzato che definisce fasi e interventi necessari per migliorare l’efficienza dell’edificio.
Le stime dei costi sono tutt’altro che rassicuranti: per un’unità immobiliare di 100 m², gli interventi richiesti potrebbero variare da 16.000 a 90.000 euro.
Sul piano nazionale, le proiezioni sono molto divergenti: il Politecnico di Milano stima un fabbisogno di 180 miliardi, mentre analisi di altre società arrivano a quantificare una necessità complessiva di 800 miliardi.
Nel frattempo, l’Italia affronta anche l’avvio di una procedura europea relativa agli incentivi sulle caldaie a metano, segno che la spinta normativa verso il miglioramento energetico degli edifici non accenna a rallentare.
Il Mercato Immobiliare tra Crescite Moderate e Nuove Tendenze
In questo contesto di grande trasformazione, il mercato immobiliare italiano mostra segnali misti. L’ultimo Osservatorio di Nomisma indica per il 2025 una possibile crescita del +5,5% nelle compravendite, con un incremento particolarmente marcato nei mutui, stimato al +25%.
Nonostante ciò, i prezzi mostrano un andamento più contenuto: nel secondo semestre è atteso un aumento di circa +0,6%, un ritmo molto inferiore a quello registrato negli anni 2022–2023.
Le famiglie faticano a sostenere i costi crescenti: il rialzo dei prezzi immobiliari sembra più un adeguamento all’inflazione che una reale crescita della domanda.
Per la prima volta, inoltre, la domanda potenziale di affitto supera quella di acquisto: 51% contro 49%, evidenziando che molti cittadini rinunciano alla ricerca dell’abitazione ideale e scelgono la locazione in attesa di condizioni più favorevoli.
