Il passaggio generazionale degli immobili
La trasmissione della casa ai figli è diventata una scelta centrale per molte famiglie italiane. Il patrimonio immobiliare nazionale ha un valore stimato di 5.547 miliardi di euro, pari a circa il 45% della ricchezza complessiva delle famiglie e a oltre l’83% delle attività reali. Nei prossimi vent’anni si prevede il trasferimento di circa 1.400 miliardi di euro in abitazioni. Inoltre, quasi il 28% degli immobili è oggi detenuto da persone con più di 65 anni, quota destinata ad aumentare. In questo scenario, decidere se donare la casa in vita o attendere la successione non è solo una scelta familiare, ma una vera strategia patrimoniale.
Successione: vantaggi e limiti
Affidare il passaggio degli immobili alla successione è l’opzione più intuitiva. Per figli e coniuge l’imposta di successione non si applica entro la franchigia di 1 milione di euro per ciascun erede, un elemento che rende questa via fiscalmente sostenibile per molti nuclei. Tuttavia, la successione presenta criticità operative: l’immobile entra in comproprietà, rendendo necessaria l’unanimità per decisioni come vendita o locazione. Divergenze tra eredi possono bloccare le scelte e ridurre il valore del bene. A ciò si aggiungono i costi indiretti: se l’immobile non è prima casa, continuano a maturare imposte come l’IMU fino alla vendita, che spesso richiede tempi più lunghi rispetto a una compravendita ordinaria.
Nuda proprietà e usufrutto: una soluzione intermedia
Una pianificazione alternativa consiste nel separare nuda proprietà e usufrutto. Il genitore trasferisce ai figli la nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto, cioè il diritto di abitare l’immobile o di concederlo in locazione incassando i canoni. Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue automaticamente e i figli diventano pieni proprietari senza ulteriori atti. Il valore fiscale dei due diritti dipende dall’età del titolare: più è elevata, minore è il valore dell’usufrutto e maggiore quello della nuda proprietà. Questa soluzione consente di anticipare il passaggio generazionale, garantendo sicurezza abitativa e continuità di reddito a chi cede.
Donazione: trasferire in vita con maggiore certezza
La donazione permette di trasferire l’immobile o altre risorse quando si è ancora in vita, riducendo l’incertezza futura. Dal 1° gennaio 2025 è stato abolito il coacervo successorio, sancendo l’autonomia fiscale tra donazioni e successione. Questo consente di utilizzare separatamente le franchigie previste per i trasferimenti a favore di figli e coniuge, migliorando l’efficienza fiscale. Ulteriori interventi normativi entrati in vigore dal 18 dicembre hanno rafforzato la certezza giuridica delle donazioni, riducendo i rischi di contestazione e rendendo gli immobili donati più facilmente vendibili sul mercato. Con una pianificazione accurata, è possibile trasferire patrimoni rilevanti contenendo il carico fiscale complessivo.
Il tema dei conflitti tra eredi
Uno dei principali obiettivi della pianificazione anticipata è prevenire le liti. La successione non pianificata può creare stalli decisionali, soprattutto in famiglie con più figli e interessi diversi. La donazione o la separazione tra nuda proprietà e usufrutto consentono di chiarire le attribuzioni e ridurre le aree di conflitto. Anche il testamento resta uno strumento utile per disciplinare il patrimonio residuo, ma non elimina da solo i problemi legati alla comproprietà degli immobili.
Vendere per creare liquidità
In alcuni casi, la soluzione più efficiente è la vendita anticipata di una seconda casa poco utilizzata. Trasformare l’immobile in liquidità evita i costi di gestione e le imposte ricorrenti, oltre a semplificare la divisione tra eredi. Il denaro è più flessibile e può essere redistribuito in base alle esigenze dei figli, riducendo il rischio di contenziosi e consentendo investimenti più diversificati.
Una scelta su misura
Non esiste una soluzione valida per tutti. Attendere la successione può essere adeguato quando il patrimonio è limitato e gli eredi condividono obiettivi chiari. Al contrario, con più immobili o con beni difficili da gestire, anticipare le decisioni attraverso donazioni, nuda proprietà o vendita può ridurre incertezze e preservare il valore del patrimonio nel tempo.
